Nowe zasady nabywania nieruchomosci przez cudzoziemców

W dniu 20 lutego 2004 roku Sejm uchwalil ustawe o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców oraz ustawy o oplacie skarbowej. Ustawa ta podpisana przez Prezydenta 15 marca 2004 roku, weszla w zycie 26 kwietnia 2004 roku. Zmiany w niej zawarte dotycza duzej czesci elementów ustawy o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców, z tym, ze jej glówny sens, czyli obowiazek uzyskiwania przez cudzoziemców zezwolen na nabycie nieruchomosci oraz udzialów i akcji w spólkach posiadajacych nieruchomosci, pozostał bez zmian. Ustawa przewiduje jednak w tej materii szereg wyjatków.

Kto jest uznawany za cudzoziemca

Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy za cudzoziemca uwaza sie:

• osobe fizyczna nie posiadajaca obywatelstwa polskiego
• osobe prawna majaca siedzibe za granica,
• nie posiadajaca osobowosci prawnej spólke osób wymienionych w pkt 1 lub 2, majaca siedzibe za granica, utworzona zgodnie z ustawodawstwem panstw obcych,
• osobe prawna i spólke handlowa nie posiadajaca osobowosci prawnej majaca siedzibe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezposrednio lub posrednio przez osoby lub spólki wymienione wyzej. Przy czym za kontrolowana, w rozumieniu ustawy, uwaza sie spólke, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponuja bezposrednio lub posrednio powyzej 50 proc. glosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, takze jako zastawnik, uzytkownik lub na podstawie porozumien z innymi osobami, albo maja pozycje dominujaca w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b) lub c) lub e) ustawy z dnia 15 wrzesnia 2000 r. – Kodeks spólek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037, z pózn. zm.).

Ustawa obejmuje nabywanie przez cudzoziemców nieruchomosci znajdujacych sie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej niezaleznie od tego, jaki podmiot jest ich wlascicielem. Moze nim byc osoba fizyczna, osoba prawna lub Skarb Panstwa. Nabycie nieruchomosci moze wynikac tez z róznych zdarzen cywilnoprawnych, moze to byc na przyklad umowa sprzedazy, darowizny, dozywocia, zamiany, oddania gruntów w uzytkowanie wieczyste, zniesienie wspólwlasnosci, zasiedzenie, przeksztalcenie uzytkowania wieczystego w prawo wlasnosci. Nabycie moze byc takze skutkiem jednostronnej czynnosci prawnej, na przyklad moca testamentu lub tez orzeczenia sadowego.

Zezwolenie ministra spraw wewnetrznych i administracji

Tak jak przed nowelizacja ustawy tak i teraz, co do zasady cudzoziemiec zamierzajacy nabyc w naszym kraju nieruchomosc, przed dokonaniem powyzszej transakcji musi uzyskac zezwolenie ministra spraw wewnetrznych i administracji. Zezwolenie jest wydawane za zgoda ministra obrony narodowej, a w wypadku nieruchomosci o charakterze rolnym – równiez za zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi. Zmiana w tym zakresie dotyczy sposobu wyrazenia tej zgody. Po nowelizacji przez te zgode rozumie sie brak sprzeciwu wyrazonego w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doreczenia wystapienia ministra wlasciwego do spraw wewnetrznych. Ustawa ogranicza tez swobode Ministra Spraw Wewnetrznych i Administracji, opisujac warunki, na których mozna otrzymac zezwolenie (niejako automatycznie).

Ponadto ustawa stanowi, ze nieruchomosc nabyta przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb zyciowych nie moze byc wieksza niz 0,5 ha, natomiast wielkosc nieruchomosci na potrzeby dzialalnosci gospodarczej musi byc uzasadniona „rzeczywistymi potrzebami wynikajacymi z charakteru wykonywanej dzialalnosci gospodarczej”. Minister obecnie bedzie sie wiec zastanawial, czy na przyklad na fabryke butelek lub na prowadzenie pensjonatu konieczne jest posiadanie 2 dwóch hektarów gruntu.

Nowoscia w ustawie jest tez stworzenie dwóch grup cudzoziemców i rózne ich traktowanie. Po nowelizacji inaczej sa traktowani obywatele krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Ustawa wymienia przypadki, kiedy podmioty te nie musza uzyskiwac zezwolenia na nabycie nieruchomosci. Wprowadzono tez okresy przejsciowe zmierzajace do zupelnego uwolnienia obrotu nieruchomosciami w stosunku do tej grupy cudzoziemców.

Kiedy zezwolenie na nabycie nieruchomosci nie jest wymagane

Przepisów ustawy nie stosuje sie do czynnosci prawnych ustanawiajacych ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomosciach, jak na przyklad uzytkowanie, hipoteka, oraz umów dotyczacych stosunków obligacyjnych, takich jak dzierzawa lub najem (nie jest to nabycie nieruchomosci), jak równiez do darowizny, sprzedazy czy innej formy przeniesienia wlasnosciowego spóldzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub uzytkowego (nie jest to nabycie nieruchomosci).

Jednak i w wypadku spóldzielczych wlasnosciowych praw do lokali nastapila obecnie zmiana statusu cudzoziemca. Nie byla ona jednak spowodowana zmiana ustawy o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców, lecz orzeczeniem Trybunalu Konstytucyjnego. Wprawdzie nabycie wlasnosciowych lokali spóldzielczych nie bylo objete obowiazkiem uzyskania zwolnienia, jednak do niedawna dla skutecznosci nabycia spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu oprócz umowy w formie notarialnej bylo wymagane przyjecie w poczet czlonków spóldzielni kazdego nowego nabywcy, zatem takze i cudzoziemca.

Tymczasem wiele spóldzielni mialo w statucie zapis, ze czlonek musi miec obywatelstwo polskie, co w praktyce skutecznie blokowalo mozliwosc nabycia takiego lokalu. Jednak w wyroku z dnia 30 marca 2004 roku Trybunal Konstytucyjny orzekl, ze art. 172 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych uzalezniajacy skutecznosc zbycia spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu od przyjecia nabywcy w poczet czlonków spóldzielni w sposób istotny ogranicza wykonywanie prawa wlasnosciowego. Zdaniem Trybunalu brakuje ekonomicznego uzasadnienia dla wprowadzenia odrebnych rozwiazan dotyczacych z jednej strony spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu, z drugiej – odrebnej wlasnosci lokalu.

W zwiazku z powyzszym przepis ten jest sprzeczny z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Trybunal Konstytucyjny uznal takze, ze niejasne i zbyt ogólne przepisy ustawowe pozostawiaja regulacjom statutowym spóldzielni zbyt daleko idaca swobode w ksztaltowaniu relacji miedzy spóldzielnia mieszkaniowa i innymi podmiotami (jej czlonkami oraz osobami trzecimi). W zwiazku z powyzszym dopiero od tego orzeczenia cudzoziemcy moga swobodnie bez ograniczen nabywac takie lokale.

Oprócz wyzej wymienionych przypadków przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomosci nie stosuje sie równiez do przeksztalcenia spólki handlowej w rozumieniu przepisów tytulu IV, dzialu III ustawy z dnia 15 wrzesnia 2000 r. – Kodeks spólek handlowych oraz do nabycia nieruchomosci w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jezeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje sie prawo polskie. Natomiast przepisy ustawy maja zastosowanie do dziedziczenia testamentowego i jezeli cudzoziemiec, który nabyl wchodzaca w sklad spadku nieruchomosc na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra wlasciwego do spraw wewnetrznych na podstawie wniosku zlozonego w ciagu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo wlasnosci nieruchomosci lub prawo uzytkowania wieczystego nabywaja osoby, które bylyby powolane do spadku z ustawy.

Oprócz przypadków, kiedy nabycie nieruchomosci nie podlega przepisom ustawy, w ustawie o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców istnieje szereg wypadków kiedy nabycie nieruchomosci przez cudzoziemca jest zwolnione z uzyskania zezwolenia. Jak juz wspomnialem, po nowelizacji ustawy inaczej traktowani sa cudzoziemcy bedacy obywatelami lub przedsiebiorcami panstw czlonkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a inaczej pozostali cudzoziemcy. Co do wszystkich cudzoziemców, o ile nieruchomosc nie znajduje sie w strefie nadgranicznej oraz nie stanowi gruntu rolnego o powierzchni przekraczajacej 1 hektar, nie jest wymagane uzyskania zezwolenia na:

• nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wlasnosci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), jak i nabycie samodzielnego lokalu uzytkowego o przeznaczeniu garazowym lub udzialu w takim lokalu, jezeli jest to zwiazane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy,
• nabycie nieruchomosci przez cudzoziemca zamieszkujacego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie sie,
• nabycie przez cudzoziemca, bedacego malzonkiem obywatela polskiego i zamieszkujacego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie sie, nieruchomosci, które w wyniku nabycia stanowic beda wspólnosc ustawowa malzonków,
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomosci, jezeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomosci, a zbywca nieruchomosci jest jej wlascicielem lub wieczystym uzytkownikiem co najmniej 5 lat,
• nabycie przez osobe prawna, spólke handlowa nie posiadajaca osobowosci prawnej majaca siedzibe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezposrednio lub posrednio przez osoby lub spólki bedace cudzoziemcami w rozumieniu przepisów ustawy na ich cele statutowe, nieruchomosci nie zabudowanych, których laczna powierzchnia w calym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
• nabycie nieruchomosci przez cudzoziemca, bedacego bankiem i jednoczesnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejecia nieruchomosci na wlasnosc w wyniku bezskutecznej licytacji w postepowaniu egzekucyjnym, jak równiez nabycie lub objecie przez bank bedacy osoba prawna kontrolowana akcji lub udzialów w spólce, o której mowa w art. 3e ustawy, w zwiazku z dochodzeniem przez ten bank roszczen wynikajacych z dokonanych czynnosci bankowych.

Natomiast odnosnie do cudzoziemców bedacych obywatelami lub przedsiebiorcami panstw czlonkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego ustawa w art. 8 ust. 2 wprowadza rewolucyjny zapis o braku koniecznosci uzyskania przez nich zezwolenia na:

1.nabycie dzialek o przeznaczeniu innym niz rolne i lesne,

2. nabycie nieruchomosci rolnych, jezeli cudzoziemiec jest ich dzierzawca:

• w województwach: dolnoslaskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warminsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodnio-pomorskim – po uplywie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierzawy z data pewna, jezeli przez ten okres osobiscie prowadzili na tej nieruchomosci dzialalnosc rolnicza oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• w województwach: lubelskim, lódzkim, malopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, slaskim, swietokrzyskim – po uplywie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierzawy z data pewna, jezeli przez ten okres osobiscie prowadzili na tej nieruchomosci dzialalnosc rolnicza oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

3. nabycie drugiego domu, czyli w rozumieniu przepisów ustawy nabycie przez cudzoziemca bedacego osoba fizyczna nieruchomosci przeznaczonej pod zabudowe mieszkaniowa lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie bedzie stanowic stalego miejsca zamieszkania cudzoziemca, jezeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabywa nieruchomosc w celu wykonywania dzialalnosci gospodarczej polegajacej na swiadczeniu uslug turystycznych.

Nabycie nieruchomosci rolnych i lesnych po uplywie 12 lat, a w wypadku drugiego domu po uplywie 5 lat od dnia przystapienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, zostanie uwolnione z obowiazku uzyskania zezwolenia w kazdym wypadku, gdy nabywca bedzie cudzoziemiec bedacy obywatelem lub przedsiebiorca panstw czlonkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Akcje i udzialy w spólkach handlowych

Nabycie lub objecie przez cudzoziemca udzialów lub akcji w spólce handlowej z siedziba na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a takze kazda inna czynnosc prawna dotyczaca udzialów lub akcji wymaga zezwolenia ministra wlasciwego do spraw wewnetrznych, jezeli w ich wyniku spólka bedaca wlascicielem lub wieczystym uzytkownikiem nieruchomosci na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie sie spólka kontrolowana. Nabycie lub objecie przez cudzoziemca udzialów lub akcji w spólce handlowej z siedziba na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, bedacej wlascicielem lub wieczystym uzytkownikiem nieruchomosci na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra wlasciwego do spraw wewnetrznych, jezeli spólka ta jest spólka kontrolowana, a udzialy lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie bedacy udzialowcem lub akcjonariuszem spólki.

Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy akcje spólki zostaly dopuszczone do publicznego obrotu albo spólka jest wlascicielem lub wieczystym uzytkownikiem nieruchomosci na których nabycie nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5 z zastrzezeniem art. 8 ust. 3.) Utrzymano wiec równiez obowiazek uzyskiwania zezwolenia na nabycie udzialów lub akcji w spólkach posiadajacych nieruchomosci, rozszerzajac go takze na nabycie udzialów w spólkach, które choc same nie maja nieruchomosci, to posiadaja udzialy lub akcje w spólkach majacych takie nieruchomosci. Dotychczas, zgodnie z trescia wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego w sprawie Saint Sucre, potrzebne bylo zezwolenie na nabywanie udzialów w spólkach, które bezposrednio posiadaja nieruchomosci. Jednak cala koncepcja zezwolenia na nabycie udzialów lub akcji jest wysoce watpliwa w swietle prawa wspólnotowego.

Zmiana ustawy o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców byla spowodowana faktem wejscia Polski do Unii Europejskiej i koniecznoscia wypelnienia zobowiazan traktatowych, zgodnie z którymi obywatele panstw czlonkowskich musza byc traktowani tak, jak obywatele Polski takze w zakresie zasad nabywania nieruchomosci. Dlatego w art. 8 wprowadzono do ustawy miedzy innymi rewolucyjny ustep 2 mówiacy, ze nie jest wymagane uzyskiwanie zezwolenia przez cudzoziemców bedacych obywatelami panstw czlonkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego z wyjatkiem nabywania nieruchomosci rolnych i drugiego domu przez ustalone okresy przejsciowe. Po uplywie okresów przejsciowych Panstwo zachowa jednak kontrole, ale juz tylko w zakresie obrotu nieruchomosciami rolnymi, w zwiazku z przyslugujacym Agencji Nieruchomosci Rolnych prawie pierwokupu przewidzianym w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o ksztaltowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592).

Znowelizowana ustawa o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców nie jest jednak wolna od wad, gdyz aby skorzystac z wyjatku od obowiazku uzyskiwania zezwolenia, nalezy spelnic kryterium bycia cudzoziemcem oraz bycia obywatelem Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub przedsiebiorca z tych panstw. Nalezy wiec zwrócic uwage, ze kryteria te spelnia polska spólka bedaca pod kontrola zagraniczna, w tym równiez spoza Unii.

Innymi slowy, kazdy obcokrajowiec zakladajacy spólke w Polsce bez ograniczenia moze nabywac nieruchomosci, dzialajac poprzez te spólke. Nie dotyczy to jednak nabywania nieruchomosci rolnych, lesnych lub drugiego domu. Ale i tu jest zasadnicza zmiana. Cudzoziemiec bedacy podmiotem korzystajacym z wylaczenia z obowiazku uzyskiwania zezwolenia moze bez zadnych ograniczen nabywac udzialy w spólce posiadajacej nieruchomosci rolne lub drugi dom. Sa to sposoby ominiecia ustawy, których ustawodawca nie przewidzial, a którym teraz trudno bedzie sie przeciwstawic.

©2008 HouseInPoland.net is part of British company: GraphicsByEmail.com
All rights reserved.

© 2008 HouseInPoland.net nalezy do brytyjskiej firmy GraphicsByEmail.com
Wszystkie prawa zastrzezone.