Etapy kupna mieszkania

Prostota tej transakcji sprowadza sie do mozliwosci jasnej oceny tego, co kupujemy. Kupujac mieszkanie, z latwoscia mozemy ocenic granice nabywanej nieruchomosci, podczas gdy przy zakupie dzialki okreslenie jej granic i usytuowanie w terenie wymaga okreslonej wiedzy geodezyjnej. Z kolei w odróznieniu od zakupu domu, kupujac mieszkanie latwiej okreslic jego stan techniczny, wysokosc koniecznych nakladów na remont – w zasadzie mozemy tego dokonac sami, podczas gdy ocena stanu technicznego domu oraz koniecznych nakladów na jego remont wymaga juz kosztorysu prac sporzadzonego przez fachowca.

Rodzaje mieszkan

Przy kupnie mieszkania spotkamy sie z dwoma rodzajami form wlasnosci mieszkan. Jest to odrebna wlasnosc lokalu, tzw. lokal hipoteczny oraz spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu mieszkalnego. W Polsce istnieja jeszcze inne rodzaje form wlasnosci mieszkan np. spóldzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i lokal komunalny. Jednak w zwiazku z tym, ze lokali tych nie mozna formalnie kupic, nie bedziemy ich omawiac.

Spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które mozna w duzym uproszczeniu nazwac „zbywalnym i dziedzicznym prawem do korzystania z czesci budynku bedacego wlasnoscia spóldzielni”, ale jest to niemal tak silne prawo do wladania lokalem jak wlasnosc. Zwlaszcza obecnie, gdy w zwiazku z orzeczeniem Trybunalu Konstytucyjnego osoba, której to prawo przysluguje nie musi byc czlonkiem spóldzielni, a utrata czlonkostwa w spóldzielni nie powoduje utraty prawa do lokalu. Jednak w zwiazku z tym, ze wlascicielem nieruchomosci, w której to prawo ustanowiono jest spóldzielnia, to ona decyduje o najwazniejszych sprawach dotyczacych tej nieruchomosci, na które mieszkancy maja w praktyce bardzo niewielki wplyw, zwlaszcza w duzych spóldzielniach.

Dopiero druga wystepujaca forma prawna mieszkania, czyli tzw. lokal hipoteczny jest lokalem, który faktycznie jest przedmiotem wlasnosci i odrebna wydzielona w budynku nieruchomoscia. Ponadto wlasciciel lokalu hipotecznego jest jednoczesnie wspólwlascicielem budynku i dzialki pod budynkiem, a wszyscy wspólwlasciciele lokali w danej nieruchomosci (najczesciej w jednym bloku) tworza tzw. wspólnote mieszkaniowa, która sama podejmuje decyzje odnosnie do danej nieruchomosci.

Z posrednikiem czy samemu

Bardzo wielu kupujacych zadaje sobie pytanie, czy korzystac z uslug posrednika. Tymczasem zakup mieszkania nie ogranicza sie tylko do znalezienia wlasciwego mieszkania. Nie kazdy kupujacy potrafi wlasciwie przygotowac umowe przedwstepna, negocjowac cene, okreslic stan prawny i techniczny mieszkania. Nie kazdy tez potrafi bezpiecznie zorganizowac zaplate ceny sprzedazy i wydanie lokalu oraz dopilnowac wymeldowania i zmiany umów odnosnie do mediów. Zatem kupno z udzialem posrednika nalezy polecic przede wszystkim osobom, które cenia sobie bezpieczenstwo i chca szybko znalezc mieszkanie.

Przy wyborze biura posrednictwa nalezy jednak zwrócic uwage na kilka rzeczy. Po pierwsze, nalezy korzystac tylko z uslug licencjonowanego posrednika. Aby to sprawdzic, wystarczy zapytac o numer licencji i swiadectwo nadania oraz dowód ubezpieczenia od odpowiedzialnosci cywilnej. Jezeli posrednik nie dysponuje takimi dokumentami, nalezy opuscic biuro. Po drugie, nalezy unikac biur posrednictwa, które zadaja oplat z góry za przyjecie zlecenia. Posrednik powinien bez pobierania oplat udostepnic nam kazda oferte, towarzyszyc przy ogladaniu mieszkania oraz doradzic, gdy potrzebujemy porady, a jego wynagrodzenie powinno byc platne po wykonaniu zlecenia. Wskazane byloby tez, aby posrednik nie reprezentowal obu stron transakcji, gdyz wtedy nie móglby byc naszym doradca, poniewaz jednoczesne dzialanie w interesie kupujacego i sprzedajacego nie jest mozliwe. Zatem najbardziej wskazane byloby znalezienie posrednika, który nie tylko bedzie dobrym „poszukiwaczem mieszkan”, ale takze zorganizuje kredyt lub pomoze w jego uzyskaniu, sprawdzi stan prawny nieruchomosci, zredaguje indywidualnie tresc umowy przedwstepnej, bedzie sluzyl fachowym doradztwem oraz sprawnie zorganizuje zarówno sposób zaplaty ceny sprzedazy, jak i wydania lokalu. Zatem jezeli zamierzamy kupowac nieruchomosc, bardziej szukajmy doradcy niz posrednika w scislym tego slowa znaczeniu, gdy natomiast zamierzamy sprzedac – bardziej przyda sie nam typowy posrednik niz doradca. Gdyz wówczas wlasciwe wyeksponowanie oferty i dotarcie z nia do jak najszerszego kregu potencjalnych klientów bedzie mialo duzo wieksze znaczenie niz doradztwo.

Szukanie mieszkania

Zakup mieszkania musi byc poprzedzony dokladnym rozpoznaniem ofert dostepnych na rynku, zwlaszcza jezeli samodzielnie zajmujemy sie poszukiwaniem mieszkania i nie mozemy liczyc na fachowa opinie. Zalecane jest, aby osoba, która chce kupic mieszkanie zaczela poznawac oferte sprzedazy przynajmniej kilka miesiecy wczesniej. Oferte mieszkan mozna pozyskac z prasy codziennej i branzowej oraz Internetu, który ostatnio staje sie najczestszym miejscem zamieszczania ofert sprzedazy, a w prawie kazdym wiekszym miescie istnieja lokalne portale rynku nieruchomosci, gdzie – nie ruszajac sie z domu – mozna znalezc ciekawe oferty sprzedazy.

Czas, jaki musimy poswiecic na zapoznanie sie z oferta, stanowi ok. 70 proc. czasu, jaki poswiecimy calemu zakupowi, ale zaprocentuje on pózniej najkorzystniejsza cena zakupu i mieszkaniem spelniajacym nasze oczekiwania. Poszukiwania sa jednak niezwykle czasochlonne i dodatkowo zwiazane z kosztami. Nie kupujmy jednak pierwszego ogladanego mieszkanie, nie majac jeszcze rozeznania w tym, jakie mieszkania i za jaka kwote mozna nabyc. Nawet jezeli pierwsze mieszkanie spelnia nasze wymagania zawsze mozna poprosic wlasciciela o kilka dni zwloki i rozejrzec sie jeszcze w ofertach.

Negocjowanie ceny

Jezeli juz znajdziemy mieszkanie, które odpowiada naszym oczekiwaniom, czas na nastepny etap, czyli ustalanie ceny. Jest to pierwszy element, jaki strony musza uzgodnic. Jezeli bowiem nie mozemy porozumiec sie co do ceny, inne ustalenia nie maja znaczenia. Zdobyta uprzednio wiedza odnosnie do oferty rynkowej pozwali nam na prowadzenie skutecznych negocjacji dotyczacych ceny. Przyjelo sie, ze sprzedajacy wystawiaja mieszkanie na sprzedaz po cenie nieco zawyzonej w stosunku do tej, która chcieliby uzyskac. Zatem zawsze, nawet w przypadku, gdy cene uwazamy za niewygórowana, powinnismy prowadzic negocjacje. Decyzja o kupnie powinna byc dokladnie przemyslana gdyz nietrafny wybór moze skutecznie odebrac nam radosc z posiadania wlasnego mieszkania.

Stan prawny mieszkania

Po ustaleniu ceny sprzedazy koniecznie nalezy sprawdzic stan prawny mieszkania, czyli ustalic czy osoba, która z nami rozmawia jest wlascicielem i w zwiazku z tym, czy moze go sama sprzedac oraz czy mieszkanie nie jest obciazone. Zacznijmy od aktu notarialnego na podstawie, którego sprzedajacy stal sie wlascicielem. W przypadku lokalu hipotecznego znajdziemy tam na przyklad numer ksiegi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Zasada jawnosci ksiag wieczystych pozwala na swobodny wglad w ksiege mieszkania, które chcemy kupic. Jednak nie kazdy umie czytac wpisy w ksiegach wieczystych, dlatego najlepiej, aby wlasciciel wybral dla nas odpis ksiegi wieczystej (nam tego odpisu sad nie wyda). Jezeli kupujemy spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu, to z reguly nie bedzie ono mialo zalozonej ksiegi wieczystej. Taki lokal moze miec ksiege wieczysta, ale w praktyce zaklada sie ja wówczas, gdy wlasciciel chce obciazyc swoje prawo hipoteka. Podstawa natomiast do okreslenia komu przysluguje spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu jest stosowne zaswiadczenie wydawane przez spóldzielnie, która jest wlascicielem nieruchomosci. Od sprzedajacego powinnismy równiez zadac zaswiadczenia o stanie zameldowania w kupowanym mieszkaniu. Sprawdzimy wówczas, kto jest zameldowany i kto powinien sie – najlepiej przed aktem notarialnym – wymeldowac. Wprawdzie sam meldunek nie daje nikomu prawa do mieszkania w naszym lokalu, gdyz ma znaczenie tylko czysto ewidencyjne, jednak brak dobrowolnego wymeldowania powoduje koniecznosc pózniejszego prowadzenia postepowania administracyjnego w celu wymeldowania osób.

Jezeli juz dysponujemy dokumentacja mieszkania, to jeszcze nie oznacza, ze bedziemy umieli ja prawidlowo zinterpretowac. Jest na to jednak prosta rada. Wystarczy z ta dokumentacja udac sie do notariusza, najlepiej równiez w obecnosci sprzedajacego. Notariusz sprawdzi, czy dokumentacja jest kompletna, czy wpisy sa dokonane poprawnie, czy nie ma zadnych obciazen i czy przed przystapieniem do sprzedazy trzeba jeszcze podjac jakies kroki.

Obecnie duzo mieszkan jest sprzedawanych przez pelnomocników, których do dzialania umocowuja zwlaszcza osoby starsze lub mieszkajace za granica. W takim przypadku nalezy zawsze sprawdzic, czy pelnomocnictwo jest prawidlowo sporzadzone. Jesli zostalo ono wystawione za granica, powinno byc sporzadzone zgodnie z prawem miejsca sporzadzenia, co potwierdza konsulat. Warto wiedziec, ze pelnomocnictwo ogólne obejmuje tylko umocowanie do czynnosci zwyklego zarzadu. Do sprzedazy czynnosci przekraczajacych zwykly zarzad wymaga sie pelnomocnictwa rodzajowego albo pelnomocnictwa do poszczególnych czynnosci. Zatem w pelnomocnictwie musi byc wyraznie wskazane, ze pelnomocnik jest uprawniony do sprzedazy ogólnie bedacych wlasnoscia mocodawcy nieruchomosci lub akurat tego mieszkania. Ponadto pelnomocnictwo powinno umocowywac nie tylko do zbycia mieszkania, ale równiez do wymeldowania osób, czy zmiany umów odnosnie do mediów. Jest to niezwykle istotne, gdyz moze uniemozliwic nam pózniejsze przepisanie umów na dostawe pradu, gazu i innych mediów.

Wydanie mieszkania i zaplata pieniedzy

Kolejnymi elementami, które musimy ustalic ze sprzedajacym jest termin zaplaty ceny sprzedazy i termin wydania nam mieszkania w posiadanie. Zatem musimy dojsc do porozumienia, w jakim czasie sprzedajacy wyprowadzi sie z mieszkania oraz jak fizycznie zaplacimy mu cene sprzedazy. Jezeli korzystamy z kredytu bankowego, nalezy ustalic, kiedy bank uruchomi kredyt. Dla kupujacego najbezpieczniej jest dazyc do tego, aby zarówno wydanie lokalu, jak i wymeldowanie wszystkich osób nastapilo przed podpisaniem umowy sprzedaz, jednak bardzo czesto nie jest to mozliwe. Podobnie niemozliwe jest, aby sprzedajacy otrzymal cala cene sprzedazy przy podpisywaniu aktu. Zatem nalezy znalezc kompromis, który pózniej nalezy zawrzec w postanowieniach umowy sprzedazy.

Umowa przedsprzedazy

Kazda umowe sprzedazy mozna poprzedzic umowa przedwstepna, jednakze zawarcie umowy przedwstepnej ma sens tylko wówczas, jezeli z róznych wzgledów zawarcie umowy sprzedazy nie jest od razu mozliwe. Na przyklad wlasciciel musi zaplacic podatek od spadku, aby móc nam sprzedac mieszkanie, które nabyl po rodzicach albo kupujacy potrzebuje jeszcze tygodnia czasu na dokonczenie formalnosci kredytowych w banku. Jezeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedazy, strony powinny od razu umówic sie z notariuszem w celu sporzadzenia umowy sprzedazy.

Umowa przedwstepna sprzedazy powinna byc zawarta szczególnie wtedy, gdy sprzedajacy chce, aby kupujacy wyplacil mu czesc ceny sprzedazy przed zawarciem umowy sprzedazy. W takiej sytuacji w umowie przedwstepnej te zaplacona kwote nalezy okreslic jako zadatek. Jezeli sprzedajacy w wyznaczonym terminie nie zawrze umowy sprzedazy, bo na przyklad rozmysli sie lub znalazl lepszego kupca, wówczas kupujacy bedzie mógl zadac od niego podwójnej kwoty, która mu zaplacil. Umowe przedwstepna sprzedazy mozemy zawrzec równiez w formie aktu notarialnego. Jesli sprzedajacy sie z niej nie wywiaze, bedziemy mieli dodatkowo mozliwosc dochodzenia zawarcia umowy sprzedazy wbrew woli sprzedajacego. W takim przypadku prawomocne orzeczenie sadu zastapi oswiadczenie woli drugiej strony i dojdzie do zawarcia umowy sprzedazy na warunkach ustalonych w umowie przedwstepnej.

Umowa sprzedazy

Obrót nieruchomosciami (sprzedaz, zamiana, darowizna), w tym takze spóldzielczym wlasnosciowym prawem do lokalu mieszkalnego, zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy, czyli na przyklad zawarcie umowy sprzedazy mieszkania w formie pisemnej, spowoduje bezwzgledna niewaznosc. Tresc umowy sprzedazy przygotowuje notariusz na podstawie przepisów prawa i wlasnego doswiadczenia, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzec w niej równiez oswiadczenia, na których nam zalezy. Mozemy na przyklad domagac sie, by w akcie notarialnym bylo zapisane, ze sprzedaz mieszkania obejmuje równiez numer stacji telefonicznej, czy wyposazenie kuchni i szafy wnekowe, jezeli tak ustalilismy ze sprzedajacym. Unikniemy przez to nieporozumien, jezeli wydanie nam mieszkania ma nastapic w terminie pózniejszym.

W akcie notarialnym powinny sie równiez znalezc nasze ustalenia odnosnie do wydania mieszkania i zaplaty ceny sprzedazy. Jezeli zgodzilismy sie, ze wydanie nam mieszkania nastapi w pózniejszym terminie, wówczas dopilnujmy, aby co do wydania sprzedajacy zostal poddany rygorowi egzekucji z aktu notarialnego. Ulatwi to nam przymusowe usuniecie go z mieszkania w wyznaczonym terminie, gdyby nie dotrzymal terminu wyprowadzki.

Niestety koszty zwiazane z zakupem mieszkania sa spore i zwyczajowo przyjelo sie, ze ponosi je kupujacy, co oczywiscie nie przekresla faktu, ze mozemy ustalic ze sprzedajacym podzial tych kosztów. Koszty transakcji obejmuja podatek od czynnosci cywilnoprawnych w wysokosci 2 proc. ceny mieszkania, oplate sadowa od wpisu prawa wlasnosci, równiez liczona od ceny sprzedazy, ale juz w bardziej zlozony sposób i takse notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza, równiez zalezne od ceny sprzedazy. Gdy nabywamy spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu, które nie posiada ksiegi wieczystej, ominie nas oplata sadowa, a maksymalna taksa notarialna bedzie o polowe nizsza. Jezeli korzystamy z uslug posrednika, równiez jego prowizje musimy doliczyc do kosztów. Stawki posredników sa rózne, ale w wiekszosci wypadków oscyluja wokól 1-3 proc. ceny. Ponadto, jezeli przy zakupie korzystamy z kredytu bankowego, w koszty kupna musimy równiez wliczyc prowizje i oplaty z nim zwiazane

Koncowe formalnosci

Zawarcie umowy sprzedazy, zaplata ceny sprzedazy i wydanie nam lokalu to jeszcze nie koniec calej transakcji. Po podpisaniu umowy konieczne jest jeszcze dokonanie formalnosci zwiazanych ze zmiana wlasciciela mieszkania w zakladzie gazowniczym i energetycznym, u operatora telefonicznego i dostawcy np. Internetu. Jezeli dla naszego mieszkania prowadzona jest ksiega wieczysta, na podstawie aktu notarialnego wlasciwy sad rejonowy wydzial ksiag wieczystych, zawiadomiony przez notariusza, dokona wpisu prawa wlasnosci na nasza rzecz. Jezeli nabylismy spóldzielcze wlasnosciowe prawo do lokalu, notariusz wysle odpis naszego aktu do spóldzielni. Jeszcze do niedawna przy kupnie spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu dla waznosci umowy konieczne bylo przyjecie nowego nabywcy w poczet czlonków spóldzielni. Obecnie w zwiazku z orzeczeniem Trybunalu Konstytucyjnego nabywca nie ma obowiazku wystepowac o czlonkostwo. Zatem dopiero po zalatwieniu tych wszystkich koncowych formalnosci mozna uznac, ze nasz transakcja szczesliwie dobiegla do konca.

Pawel Puch - Autor jest prawnikiem specjalizujacym sie w nieruchomosciach.

©2008 HouseInPoland.net is part of British company: GraphicsByEmail.com
All rights reserved.

© 2008 HouseInPoland.net nalezy do brytyjskiej firmy GraphicsByEmail.com
Wszystkie prawa zastrzezone.